Sektor properti residensial primer di Indonesia menunjukkan performa yang mengkhawatirkan pada awal tahun 2026. Berdasarkan laporan terbaru dari Bank Indonesia, terjadi perlambatan pada kenaikan harga unit hunian.
Kondisi ini diperparah dengan merosotnya volume transaksi secara agregat yang mencapai angka 25,67 persen. Dilansir dari Kompas, fenomena tersebut menandakan adanya pergeseran daya serap pasar yang cukup signifikan.
Data Survei Harga Properti Residensial (SHPR) menunjukkan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada triwulan I-2026 hanya tumbuh terbatas sebesar 0,62 persen secara tahunan.
Angka pertumbuhan ini mengalami deselerasi jika dibandingkan dengan capaian pada triwulan IV-2025. Saat itu, pertumbuhan harga masih mampu bertahan di level 0,83 persen.
Penurunan laju kenaikan harga mencerminkan sikap hati-hati para pengembang. Mereka tampak lebih pruden dalam menyesuaikan banderol unit properti di pasar primer demi menjaga minat beli.
Aspek yang paling menonjol dari laporan otoritas moneter tersebut adalah kontraksi tajam pada angka penjualan unit properti. Volume penjualan hunian tercatat anjlok hingga 25,67 persen.
Pembalikan arah pasar ini tergolong ekstrem. Sebab, pada triwulan sebelumnya, sektor residensial primer masih mencatatkan pertumbuhan penjualan yang positif di angka 7,83 persen.
Meski secara akumulatif melemah, terdapat anomali pada segmen unit menengah. Berbeda dengan tipe lainnya, hunian kelas menengah justru menunjukkan tren peningkatan minat dari konsumen.
Di sisi lain, hunian tipe kecil dan tipe besar belum menunjukkan daya ungkit yang berarti. Kedua segmen ini dinilai masih terjebak dalam fase stagnasi pasar yang cukup dalam.
"Hal ini memberikan gambaran bahwa basis konsumen kelas menengah menjadi tulang punggung utama sektor residensial saat ini, sementara segmen lain terjebak dalam fase stagnasi," tulis laporan BI yang dikutip Kompas.
Struktur Pembiayaan dan Ketergantungan KPR
Analisis terhadap pembiayaan pembangunan menyingkap fakta bahwa pengembang masih sangat bergantung pada modal mandiri. Sebanyak 80,66 persen pendanaan proyek bersumber dari dana internal.
Tingginya penggunaan dana internal merefleksikan sikap waspada perbankan dalam menyalurkan kredit konstruksi. Hal ini juga menunjukkan upaya pengembang untuk menekan beban bunga pinjaman.
Dari sisi pembeli, Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tetap menjadi instrumen utama dalam proses akuisisi hunian. Mayoritas masyarakat masih mengandalkan pinjaman bank untuk memiliki rumah.
"Pangsa pasar skema KPR mencapai 69,87 persen dari total metode pembelian. Tingginya angka ini menegaskan bahwa daya beli masyarakat sangat sensitif terhadap fluktuasi suku bunga acuan serta kebijakan stimulus perbankan," tutur Laporan BI.
