Sektor properti tanah air diproyeksikan menghadapi tekanan berat sepanjang sisa tahun 2026. Tantangan ini muncul setelah Bank Indonesia menaikkan suku bunga acuan atau BI Rate sebesar 50 basis poin menjadi 5,25 persen, dikutip dari Investasi.
Kondisi pasar kian menantang akibat nilai tukar rupiah yang masih tertahan di kisaran Rp 17.600 per dolar Amerika Serikat (AS). Pada perdagangan terakhir, mata uang garuda ditutup pada level Rp 17.654 per dolar AS atau menguat tipis 0,29 persen, meski secara year to date masih melemah 0,76 persen.
Kombinasi bunga tinggi dan depresiasi mata uang ini diprediksi membebani kinerja keuangan para pengembang. Dampak signifikan terutama akan dirasakan oleh perusahaan yang memiliki eksposur utang dalam denominasi dolar AS.
Selain faktor beban finansial, pelemahan nilai tukar berpotensi memicu lonjakan harga bahan bangunan impor. Situasi ini pada akhirnya dapat mengikis margin keuntungan yang diperoleh para pengembang.
Equity Research Analyst OCBC Sekuritas, Jessica Leonardy, menilai pergerakan BI Rate dan rupiah menjadi sentimen negatif bagi industri properti. Menurutnya, penguatan dolar AS membuat harga bahan baku impor kian melambung, sementara suku bunga yang tinggi menambah beban industri.
Pandangan serupa disampaikan oleh Analis Maybank Sekuritas, Kevin Halim. Ia menjelaskan bahwa depresiasi rupiah bakal menaikkan biaya konstruksi akibat pembengkakan input cost material bangunan, sehingga margin emiten terancam tergerus jika harga jual properti tidak dinaikkan.
Kevin menyoroti PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) sebagai salah satu entitas yang sensitif terhadap fluktuasi rupiah karena mengantongi obligasi dolar AS sekitar US$ 333 juta yang jatuh tempo pada 2028.
"Setiap pelemahan rupiah 1%, laba bersih PWON berpotensi turun sekitar 0,7%," ujarnya.
Kendati demikian, PWON telah melakukan langkah mitigasi risiko secara agresif. Pada kuartal IV-2025, perusahaan mengeksekusi direct hedging lewat pembelian fixed income mutual fund berbasis dolar AS senilai Rp 1,85 triliun, sehingga liabilitas dolar AS bersih menyusut menjadi kisaran US$ 100 juta.
Di sisi lain, beban finansial juga membayangi PT Modernland Realty Tbk (MDLN). Hingga Maret 2026, perseroan mencatat beban bunga utang mencapai Rp 118,68 miliardan memegang guaranteed senior notes senilai Rp 4,66 triliun yang akan jatuh tempo pada tahun 2027.
Strategi Refinancing dan Stimulus Pemerintah
Langkah berbeda diambil oleh PT Jababeka Tbk (KIJA) yang memilih memperkuat pendanaan dalam mata uang domestik. Perusahaan baru saja menyepakati fasilitas kredit jangka panjang dari Bank Mandiri bertenor 15 tahun dengan bunga floating 7 persen per tahun, serta mendapat tambahan term loan Rp 70 miliar.
Wakil Direktur Utama KIJA, Budianto Liman, menjelaskan bahwa pemilihan pembiayaan berbasis rupiah bertujuan menyelaraskan struktur pendanaan dengan mata uang pelaporan perseroan, sekaligus meminimalisasi volatilitas akibat pergerakan dolar AS.
Sementara itu, Analis Kiwoom Sekuritas, Adrian Djie, melihat tantangan sektor properti tahun ini mencakup suku bunga tinggi, pelemahan rupiah, dan lambatnya pemulihan daya beli masyarakat. Namun, industri ini masih memiliki bantalan dari perpanjangan insentif PPN Ditanggung Pemerintah hingga 2027 serta program pembangunan 3 juta rumah.
Adrian berpendapat emiten yang memiliki pendapatan berulang atau recurring income dalam porsi besar akan lebih defensif. Sebaliknya, pengembang yang mengandalkan penjualan residensial segmen menengah ke bawah dan dibebani utang valas besar cenderung lebih rentan.
Guna menjaga stabilitas keuangan di tengah gejolak pasar, Adrian menyarankan emiten properti untuk memprioritaskan refinancing ke instrumen rupiah dan membatasi penerbitan obligasi dolar AS yang baru.
Terkait pilihan investasi, Adrian merekomendasikan beli saham PWON dengan target harga Rp 326 per saham. Di pihak lain, Maybank Sekuritas menyematkan rekomendasi beli untuk saham BSDE, CTRA, PWON, dan SMRA dengan target harga masing-masing sebesar Rp 1.050, Rp 1.150, Rp 580, dan Rp 520 per saham.
