Perhitungan masyarakat dalam membeli rumah melalui kredit pemilikan rumah (KPR) kembali terpengaruh oleh kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) menjadi 5,25 persen, dikutip dari Money.
Cicilan bulanan berpotensi semakin mahal akibat suku bunga yang lebih tinggi, sehingga calon debitur perlu memperhatikan porsi penghasilan yang dialokasikan untuk membayar rumah.
Pertanyaan mengenai persentase gaji yang ideal untuk cicilan KPR menjadi semakin relevan dalam kondisi bunga yang meningkat ini.
Masyarakat juga harus memperhitungkan kewajiban utang lain agar kondisi keuangan tetap sehat, selain mempertimbangkan kemampuan membayar cicilan pokok dan bunga.
Batas aman cicilan rumah berkisar 28 persen dari pendapatan bulanan kotor berdasarkan sejumlah pedoman keuangan, yang dikenal sebagai aturan 28/36.
Aturan tersebut menyarankan agar pengeluaran untuk perumahan termasuk cicilan KPR, tidak melebihi 28 persen dari pendapatan bulanan kotor, sedangkan total pembayaran utang keseluruhan tidak melebihi 36 persen dari pendapatan.
Jika seseorang memiliki gaji Rp 10 juta per bulan sebelum dipotong pajak, maka batas ideal cicilan rumah berada di kisaran Rp 2,8 juta per bulan.
Sementara itu, total seluruh kewajiban utang, termasuk cicilan kendaraan, kartu kredit, hingga pinjaman lain, sebaiknya tidak lebih dari Rp 3,6 juta per bulan.
Banyak pemberi pinjaman menggunakan aturan 28/36 untuk menilai kelayakan kredit calon debitur.
Bank akan melihat rasio utang terhadap pendapatan atau debt-to-income ratio (DTI) dalam praktiknya sebelum menyetujui pinjaman KPR.
DTI merupakan perbandingan antara total kewajiban pembayaran utang bulanan dengan pendapatan bulanan kotor, di mana risiko gagal bayar dinilai semakin besar jika rasio tersebut semakin tinggi.
Sebagian besar pemberi pinjaman menyukai rasio DTI maksimal di kisaran 35 persen hingga 36 persen, namun pinjaman masih bisa disetujui meski DTI mencapai 45 persen dalam beberapa kondisi tertentu.
Pengeluaran perumahan tidak hanya mencakup cicilan pokok dan bunga pinjaman dalam perhitungan KPR, karena biaya lain seperti pajak, asuransi rumah, hingga iuran lingkungan juga kerap dimasukkan.
Dampak Kenaikan BI Rate Terhadap Konsumsi
Kenaikan BI Rate menjadi 5,25 persen membuat biaya dana (cost of fund) perbankan cenderung meningkat.
Bunga kredit, termasuk KPR, juga berpotensi ikut naik dalam situasi tersebut, terutama untuk kredit dengan bunga mengambang atau floating rate.
Kondisi ini dapat mempersempit ruang pengeluaran rumah tangga karena sebagian pendapatan harus dialihkan untuk membayar cicilan yang lebih besar.
Kenaikan suku bunga berdampak langsung terhadap kemampuan konsumsi rumah tangga pemilik KPR menurut sebuah studi yang dipublikasikan dalam riset The Mortgage Cash-Flow Channel: How Rising Interest Rates Impact Household Consumption.
Penelitian tersebut menemukan, rumah tangga dengan proporsi pembayaran cicilan rumah lebih tinggi terhadap pengeluaran total mengalami penurunan konsumsi yang lebih tajam saat suku bunga meningkat.
Prinsip kehati-hatian dalam mengambil KPR menjadi semakin penting ketika bunga acuan bergerak naik akibat dampak tersebut.
Pertimbangan Jangka Panjang Bagi Pembeli Rumah
Jumlah pinjaman maksimal yang disetujui bank sebaiknya tidak menjadi satu-satunya patokan bagi calon pembeli rumah.
Kemampuan membayar dalam jangka panjang juga harus menjadi pertimbangan utama.
Salah satu kesalahan umum pembeli rumah pertama adalah hanya fokus pada nominal pinjaman yang dapat diperoleh tanpa menghitung biaya tambahan lain seperti asuransi, utilitas, hingga biaya perawatan rumah.
Dana tunai untuk kebutuhan lain menjadi terbatas apabila terlalu banyak pendapatan terserap untuk kepemilikan rumah.
Situasi tersebut dinilai berisiko terutama ketika terjadi kenaikan bunga kredit atau pengeluaran mendadak lainnya.
Pengeluaran untuk KPR direkomendasikan maksimal sekitar 25 persen dari pendapatan bulanan bersih atau take home pay oleh sebagian ahli.
Pendekatan ini dianggap lebih konservatif karena memperhitungkan kondisi riil pendapatan yang diterima pekerja setiap bulan.
Besaran ideal cicilan rumah juga dipengaruhi sejumlah faktor lain seperti kestabilan pendapatan, jumlah tanggungan keluarga, dana darurat, hingga kewajiban finansial lainnya.
Daya beli rumah ikut tertekan karena kenaikan suku bunga membuat cicilan bulanan meningkat meski harga rumah tetap sama.
Harga rumah dan kenaikan bunga KPR membuat semakin banyak rumah tangga kesulitan menjaga pengeluaran hunian tetap di bawah batas ideal.
Calon pembeli rumah biasanya perlu menyesuaikan beberapa aspek dalam kondisi tersebut, mulai dari memilih rumah dengan harga lebih rendah, memperbesar uang muka, hingga memperpanjang tenor pinjaman.
Uang muka yang lebih besar dapat membantu menurunkan jumlah pinjaman sekaligus mengurangi bunga yang dibayar sepanjang masa kredit.
Rasio loan-to-value (LTV) yang lebih rendah juga bisa membantu debitur memperoleh bunga kredit yang lebih baik.
Front-end ratio atau rasio pengeluaran hunian idealnya tidak melebihi 28 persen, sedangkan back-end ratio atau total utang sebaiknya berada di bawah 36 persen.
Debitur berpotensi memperoleh bunga kredit yang kurang kompetitif atau bahkan mengalami penolakan pengajuan pinjaman jika rasio utang terlalu tinggi.
Kenaikan BI Rate menjadi 5,25 persen membuat masyarakat perlu lebih cermat menghitung kemampuan finansial sebelum mengambil KPR.
Pembayaran cicilan rumah merupakan komitmen jangka panjang yang dapat berlangsung hingga belasan atau bahkan puluhan tahun.
