Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tetap menjadi instrumen pembiayaan paling utama bagi masyarakat dalam membeli hunian di pasar primer sepanjang awal tahun 2026. Meskipun terjadi perlambatan pada pertumbuhan harga dan volume penjualan, mayoritas konsumen masih menggantungkan kepemilikan rumah pada fasilitas perbankan.
Dilansir dari Money, Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang dirilis Bank Indonesia (BI) menunjukkan pangsa pasar KPR mencapai 69,87 persen dari total skema pembelian rumah primer pada triwulan I 2026. Sisanya, konsumen memilih metode tunai bertahap sebesar 19,61 persen dan tunai keras sebanyak 10,53 persen.
Dominasi KPR ini berlangsung di tengah tekanan pada sektor residensial, di mana Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) kuartal I 2026 hanya tumbuh 0,62 persen secara tahunan (yoy). Angka tersebut tercatat lebih rendah dibandingkan pertumbuhan pada kuartal sebelumnya yang mencapai 0,83 persen (yoy).
"Dari sisi konsumen, mayoritas pembelian rumah di pasar primer dilakukan melalui skema pembelian Kredit Pemilikan Rumah (KPR), dengan pangsa sebesar 69,87 persen dari total skema pembelian," tulis BI dalam laporan SHPR Triwulan I 2026.Tren perlambatan harga terdeteksi merata di berbagai segmen properti. Rumah tipe menengah tumbuh 0,88 persen (yoy), menyusut dari periode sebelumnya 1,12 persen. Sementara tipe besar dan kecil masing-masing tumbuh 0,50 persen dan 0,61 persen.
Beberapa wilayah bahkan mencatatkan kontraksi harga yang cukup dalam. Surabaya mengalami penurunan harga properti sebesar 0,27 persen (yoy), sementara kota seperti Padang dan Balikpapan justru menunjukkan tren positif dengan pertumbuhan masing-masing 1,21 persen dan 1,44 persen.
Data BI mengungkap penjualan properti residensial primer pada kuartal I 2026 mengalami penurunan signifikan sebesar 25,67 persen (yoy). Kondisi ini berbanding terbalik dengan pertumbuhan 7,83 persen pada kuartal IV 2025.
Rumah tipe kecil menjadi segmen yang paling terdampak dengan kontraksi mencapai 45,59 persen (yoy). Di sisi lain, rumah tipe menengah menunjukkan anomali dengan pertumbuhan 8,28 persen, pulih dari kontraksi sebelumnya sebesar 4,84 persen.
Bank Indonesia mengidentifikasi beberapa faktor utama yang menghambat pergerakan pasar. Kenaikan harga bahan bangunan menjadi kendala terbesar dengan porsi 20,97 persen, disusul masalah perizinan (18,15 persen), dan tingginya suku bunga KPR (16,47 persen).
"Penjualan properti residensial primer masih menghadapi tantangan. Berdasarkan hasil survei, tantangan utama pengembangan dan penjualan properti residensial pada pasar primer meliputi kenaikan harga bahan bangunan, masalah perizinan/birokrasi, suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR), proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR, dan perpajakan," tulis BI.Hingga Maret 2026, total penyaluran KPR secara nasional tumbuh 4,5 persen secara tahunan menjadi Rp 842,7 triliun. Angka ini menunjukkan pertumbuhan yang lebih terbatas dibandingkan capaian pada bulan Februari 2026 yang sempat menyentuh 5 persen.
Kinerja KPR di Perbankan Nasional
Meskipun secara industri melambat, sejumlah bank besar masih mencatatkan pertumbuhan penyaluran kredit perumahan. PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk (BRI) menjadi satu-satunya bank besar dengan pertumbuhan dua digit sebesar 11,06 persen (yoy) menjadi Rp 67,3 triliun.
PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk (BTN) sebagai pemimpin pasar tetap membukukan kenaikan 6,84 persen menjadi Rp 306,12 triliun. Sementara itu, PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk (BNI) mencatat pertumbuhan 9,32 persen atau setara Rp 73,9 triliun.
Adapun PT Bank Central Asia Tbk (BCA) menyalurkan KPR sebesar Rp 142,4 triliun dengan pertumbuhan 5,25 persen. PT Bank Mandiri (Persero) Tbk mengikuti dengan penyaluran Rp 69,5 triliun atau naik 5,78 persen secara tahunan.
Global Markets Economist Maybank Indonesia, Myrdal Gunarto, menilai situasi ini sangat dipengaruhi oleh daya beli masyarakat yang belum pulih sepenuhnya. Pertumbuhan ekonomi di kisaran 5 persen hingga 5,4 persen dianggap belum cukup kuat memicu ekspansi agresif di sektor properti.
"Kalau kita lihat, income masyarakat belum naik signifikan. Jadi wajar kalau belum ada lonjakan besar pada penyaluran kredit, khususnya di sektor properti," ujar Myrdal.Ia menambahkan bahwa suku bunga yang masih tinggi turut menahan minat nasabah. Namun, Myrdal optimis kredit properti masih bisa tumbuh di kisaran 8 persen sepanjang tahun ini meskipun ada tantangan ekonomi global.
Faktor Musiman Menunda Realisasi Kredit
Direktur Utama BTN, Nixon L.P Napitupulu, menjelaskan bahwa perlambatan realisasi KPR di awal tahun lebih disebabkan oleh kendala teknis dan musiman. Curah hujan yang tinggi pada akhir 2025 menghambat penyelesaian konstruksi fisik perumahan.
"Ini bukan menghambat, tapi menunda realisasi kredit karena fisik rumah belum selesai," kata Nixon.Menurutnya, pencairan kredit baru dapat diproses setelah bangunan tuntas. Selain faktor cuaca, momentum Ramadan dan Lebaran juga memicu penurunan produktivitas konstruksi karena banyak tenaga kerja yang mudik, sehingga ribuan unit rumah yang sudah disetujui kreditnya belum bisa direalisasikan.
Kualitas Aset dan Strategi Perbankan
Terkait risiko, kualitas kredit perumahan dilaporkan tetap terjaga dengan baik. Myrdal menyebut rata-rata rasio kredit bermasalah atau non-performing loan (NPL) KPR masih berada di level 3,1 persen secara industri.
Pihak BTN mencatat NPL sektor perumahan mereka berada di bawah 3 persen, bahkan di bawah 2 persen untuk segmen KPR subsidi. Nixon menilai debitur rumah pertama memiliki kecenderungan tinggi untuk menjaga disiplin pembayaran karena hunian merupakan kebutuhan primer.
"Aset NPL perumahan juga lebih mudah direcycle dibandingkan sektor lain karena masih ada pasar yang menyerap," imbuh Nixon.Sejalan dengan itu, BCA melaporkan rasio NPL KPR mereka tetap terkendali dalam batas wajar. EVP Corporate Communication & Social Responsibility BCA, Hera F. Haryn, menyatakan pihaknya terus berupaya mendorong permintaan melalui berbagai promo bunga rendah.
"Kami berharap penyelenggaraan BCA Expoversary 2026 dapat meningkatkan volume aplikasi baru dari segmen KPR," ujar Hera.Sebagai upaya mitigasi, perbankan nasional kini memperkuat sinergi dengan program pemerintah, termasuk program 3 juta rumah. Pemanfaatan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) dan perluasan digitalisasi proses pengajuan diharapkan mampu menjaga momentum pertumbuhan sektor properti hingga akhir tahun.
