Kinerja pasar properti residensial di jalur primer mengalami tekanan berat pada awal tahun 2026. Penjualan rumah tercatat merosot tajam meskipun pertumbuhan harga di sektor ini masih menunjukkan tren yang sangat terbatas.
Berdasarkan laporan Bank Indonesia (BI), dikutip dari Money, penjualan properti residensial di pasar primer mengalami kontraksi sebesar 25,67 persen secara tahunan (year on year/yoy). Angka ini berbanding terbalik dengan kondisi kuartal IV 2025 yang sempat tumbuh 7,83 persen.
Survei Harga Properti Residensial (SHPR) menunjukkan bahwa Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada kuartal I 2026 berada di level 110,60. Nilai ini tumbuh 0,62 persen (yoy), namun lebih rendah dibandingkan kenaikan 0,83 persen pada kuartal sebelumnya.
Bank sentral mengidentifikasi bahwa perlambatan harga tersebut dipicu oleh melemahnya pertumbuhan harga pada rumah tipe menengah dan besar. Rumah tipe menengah tumbuh 0,88 persen (yoy), menurun dari posisi 1,12 persen di kuartal sebelumnya.
Sementara itu, rumah tipe besar hanya mencatat pertumbuhan 0,50 persen (yoy) dari sebelumnya 0,72 persen. Rumah tipe kecil juga tidak luput dari tren serupa dengan pertumbuhan 0,61 persen (yoy), lebih rendah dari angka 0,76 persen pada periode lalu.
Secara triwulanan (qtq), IHPR pasar primer hanya naik tipis 0,04 persen. Angka ini menunjukkan penurunan kecepatan dibandingkan dengan pertumbuhan 0,17 persen pada kuartal IV 2025.
Dinamika Harga di Berbagai Kota Besar
Dari 18 kota yang menjadi objek survei, 10 kota mengalami perlambatan pertumbuhan harga dan tiga kota lainnya mencatat penurunan IHPR secara tahunan. Banjarmasin misalnya, hanya tumbuh 0,52 persen (yoy) setelah sebelumnya mencapai 1,63 persen.
Kontraksi harga terdalam terjadi di Surabaya yang menyentuh angka minus 0,27 persen (yoy). Sebaliknya, kenaikan harga yang signifikan justru terjadi di wilayah Padang yang melonjak ke 1,21 persen serta Balikpapan yang naik menjadi 1,44 persen.
Secara akumulatif, level IHPR nasional tetap merangkak naik dari 102,26 pada tahun 2020 menjadi 110,60 di awal 2026. Medan mencatat indeks tertinggi sebesar 117,23, disusul Pontianak 119,96, dan Pekanbaru 115,84.
Anjloknya Penjualan Rumah Tipe Kecil
Tekanan paling besar terlihat pada sisi volume penjualan yang dipicu oleh anjloknya serapan rumah tipe kecil. Penjualan kategori ini terkontraksi hingga 45,59 persen (yoy), padahal sempat melonjak 17,32 persen pada kuartal sebelumnya.
Kondisi berbeda terlihat pada rumah tipe menengah yang justru tumbuh 8,28 persen (yoy) setelah sebelumnya sempat terkontraksi. Sedangkan rumah tipe besar masih berada di zona negatif dengan kontraksi 8,03 persen (yoy).
Secara kuartalan, total penjualan rumah menyusut 7,69 persen (qtq). Penurunan ini didorong oleh koreksi tajam pada rumah tipe besar sebesar 20,38 persen serta rumah tipe menengah yang turun 10,72 persen.
Tantangan Biaya Bangunan dan Suku Bunga
Bank Indonesia mencatat sejumlah kendala utama yang menghambat ekspansi pengembang. Kenaikan harga bahan bangunan menjadi faktor penghambat terbesar dengan porsi mencapai 20,97 persen bagi para pelaku usaha.
Masalah perizinan dan birokrasi menyumbang hambatan sebesar 18,15 persen, diikuti oleh suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sebesar 16,47 persen. Meskipun demikian, rata-rata suku bunga KPR pada kuartal I 2026 terpantau stabil di level 7,42 persen.
Dominasi Pembiayaan KPR dan Dana Internal
Dalam hal pembangunan, pengembang masih sangat bergantung pada dana internal yang mencakup 80,66 persen dari total kebutuhan pembiayaan. Pinjaman perbankan hanya menyumbang 13,74 persen dan pembayaran konsumen sebesar 5,60 persen.
Dari sisi pembeli, skema KPR tetap menjadi pilihan utama dengan pangsa mencapai 69,87 persen. Pembayaran tunai bertahap menyumbang 19,61 persen, sementara transaksi tunai penuh hanya sebesar 10,53 persen.
Total nilai penyaluran KPR secara nasional tumbuh 4,79 persen (yoy). Angka pertumbuhan ini melambat jika dibandingkan dengan pencapaian kuartal sebelumnya yang mampu menyentuh 7,05 persen.
