JAKARTA, KOMPAS.com – Wacana perpanjangan tenor Kredit Pemilikan Rumah (KPR) hingga 40 tahun yang diinisiasi Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) memicu diskursus tajam di sektor properti nasional.
Di satu sisi, skema ini diproyeksikan sebagai instrumen akselerasi kepemilikan hunian bagi generasi Z dan milenial.
Namun, di sisi lain, struktur pembiayaan ini menyimpan konsekuensi akumulasi bunga yang berpotensi membelenggu stabilitas ekonomi debitur dalam rentang empat dekade.
Menteri PKP, Maruarar Sirait, menyatakan, kebijakan ini bertujuan mereduksi beban cicilan bulanan agar selaras dengan profil pendapatan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Kendati demikian, kalkulasi finansial menyingkap fakta bahwa penurunan nominal angsuran tidak berbanding lurus dengan efisiensi total pembayaran.
Kalkulasi Cicilan
Jika merujuk pada simulasi harga rumah subsidi tahun 2026 senilai Rp 185.000.000 dengan suku bunga tetap (fixed) 5 persen, terdapat perbedaan fundamental antara tenor konvensional dan tenor 40 tahun:
1. Tenor 20 Tahun, cicilan berada pada kisaran Rp 1.220.000 per bulan. Total uang yang disetorkan ke bank hingga lunas mencapai sekitar Rp 292,8 juta.
2. Tenor 40 Tahun, cicilan merosot menjadi sekitar Rp 890.000 per bulan. Namun, total komitmen pembayaran membengkak menjadi Rp 427,2 juta.
Terdapat selisih akumulasi sebesar Rp 134,4 juta yang murni merupakan beban bunga. Angka ini hampir setara dengan harga satu unit rumah baru pada saat akad dilakukan.
Secara teknis, debitur membayar hampir dua kali lipat harga rumah demi mendapatkan kelonggaran arus kas bulanan sebesar Rp 330.000.
Risiko Default
Pengamat Perumahan dan Anggota Kelompok Keahlian Sektor Perumahan ITB, Mohammad Jehansyah Siregar, menilai, tenor 40 tahun adalah bentuk anestesi finansial.
Kecepatan pertumbuhan ekuitas, atau nilai kepemilikan nyata atas rumah tersebut, berjalan sangat lamban pada 20 tahun pertama karena mayoritas angsuran tersedot untuk melunasi bunga majemuk.
"Tenor yang terlampau panjang menempatkan debitur pada risiko ketidakpastian siklus hidup. Dalam 40 tahun, variabel risiko seperti kehilangan pekerjaan, penurunan kesehatan, hingga fluktuasi ekonomi makro sangat tinggi. Ini adalah durasi yang melampaui masa produktif rata-rata pekerja di Indonesia," ungkap Jehansyah.
Sementara, bagi perbankan, skema ini menuntut manajemen risiko yang lebih rigid. Penyalur kredit harus memastikan integritas struktur bangunan mampu bertahan selama 40 tahun.
Tanpa kualitas konstruksi yang mumpuni, debitur berisiko masih membayar cicilan di saat bangunan rumah sudah memerlukan renovasi total atau mengalami degradasi fungsi secara masif.
Implementasi KPR 40 tahun ini sejatinya adalah pedang bermata dua. Ia menjadi pintu masuk bagi mereka yang terlempar dari pasar properti akibat tingginya harga lahan, namun sekaligus menjadi jebakan utang jika tidak dibarengi dengan literasi keuangan yang mumpuni.
Kebijakan ini memerlukan klausul penalti yang ringan bagi debitur yang ingin melakukan pelunasan dipercepat (pre-payment) saat pendapatan mereka meningkat di masa depan.
Tanpa adanya skema percepatan, KPR 40 tahun bukan lagi solusi papan, melainkan bentuk pengalihan beban finansial yang akan dibawa hingga masa pensiun.
Tanggapan Pengembang
Sebaliknya, pengembang yang tergabung dalam Real Estat Indonesia (REI) menilai skema KPR dengan tenor hingga 40 tahun dapat membantu mencegah kredit macet atau non-performing loan (NPL).
Dengan tenor yang lebih panjang, cicilan bulanan dinilai menjadi lebih ringan sehingga masyarakat tetap memiliki ruang untuk memenuhi kebutuhan lainnya.
“Kami melihatnya itu hal yang baik juga, karena memperluas kesempatan masyarakat untuk mengakses rumah. Saat ini, kenaikan UMK belum bisa mengejar pertumbuhan kebutuhan masyarakat,” ujar Ketua Umum DPP REI, Joko Suranto, usai penanaman pohon di Kota Baru, Lampung, Kamis (7/5/2026).
Menurut dia, perpanjangan tenor membuat besaran cicilan menjadi lebih kecil sehingga daya jangkau masyarakat terhadap pembiayaan rumah semakin luas.
“Dengan membuat tenor lebih panjang, maka angsurannya relatif menjadi kecil. Itu bisa meringankan masyarakat dan kebutuhan lain tetap bisa dipenuhi atas keterbatasan pendapatan,” katanya.
Joko mencontohkan masyarakat dengan pendapatan Rp 3 juta per bulan yang harus membayar cicilan rumah Rp 1,2 juta akan memiliki ruang keuangan lebih sempit untuk kebutuhan lain, seperti pendidikan dan kesehatan.
Namun jika tenor diperpanjang hingga 40 tahun, cicilan dapat turun menjadi sekitar Rp 600.000 hingga Rp 800.000 per bulan sehingga kondisi keuangan debitur lebih terjaga.
“Sehingga, itu bisa meringankan, memperluas, juga menjaga kesehatan dari performa kreditnya,” tambahnya.
