Akta Jual Beli (AJB) merupakan instrumen hukum yang sangat krusial dalam setiap transaksi pengalihan hak atas tanah maupun bangunan. Dokumen ini dilansir dari Properti, berfungsi sebagai bukti autentik bahwa transaksi telah terjadi secara resmi.
Pembuatan dokumen ini dilakukan langsung di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Kehadiran pejabat berwenang ini menjadi penanda bahwa hak atas objek properti telah berpindah dari tangan penjual kepada pihak pembeli secara sah menurut regulasi.
Meskipun AJB telah ditandatangani oleh para pihak, potensi munculnya perselisihan hukum di masa depan tetap terbuka lebar. Berbagai persoalan klasik sering kali memicu konflik kepemilikan yang berkepanjangan di tengah masyarakat.
Beberapa pemicu sengketa yang umum ditemukan antara lain adanya klaim kepemilikan dari pihak ketiga, munculnya sertifikat ganda, hingga masalah warisan. Selain itu, dugaan pemalsuan dokumen pendukung juga kerap menjadi akar permasalahan hukum.
Praktisi hukum Adyanisa Septya Yuslandari, S.H., M.Kn mengungkapkan bahwa AJB merupakan alat bukti yang memiliki kekuatan hukum kuat. Namun, keberadaannya tidak serta-merta menjamin tanah tersebut steril dari gugatan hukum pihak lain.
Potensi masalah bisa muncul jika terdapat ahli waris yang merasa tidak memberikan persetujuan atas penjualan tanah tersebut. Situasi lain yang sering terjadi adalah adanya cacat administrasi atau dokumen palsu yang terselip dalam proses transaksi.
Penyelesaian konflik ini sebaiknya dimulai melalui jalur kekeluargaan atau musyawarah antara pihak-pihak yang bersengketa. Langkah mediasi dianggap sebagai solusi awal yang paling efektif sebelum melangkah ke proses hukum yang lebih formal.
Apabila upaya musyawarah menemui jalan buntu atau salah satu pihak menolak mediasi, maka sengketa tersebut harus dibawa ke ranah hijau. Pengadilan menjadi lembaga akhir yang akan memutus legalitas dokumen tersebut berdasarkan bukti-bukti yang ada.
"Diselesaikan dulu secara musyawarah, jika gagal bisa masuk ke pengadilan," ujar Adyanisa saat dihubungi, Rabu (13/5/2026).
Pihak yang dirugikan memiliki hak untuk mengajukan gugatan guna membatalkan AJB yang dianggap bermasalah. Gugatan tersebut bisa mencakup permintaan pengembalian hak atas tanah, tuntutan ganti rugi materiel, hingga permohonan pengosongan lahan secara paksa.
Proses Pengujian Legalitas di Pengadilan
Majelis hakim dalam persidangan akan melakukan penilaian mendalam mengenai keabsahan proses jual beli yang telah berlangsung. Evaluasi mencakup pemeriksaan seluruh dokumen pendukung, identitas para pihak, hingga riwayat panjang kepemilikan tanah tersebut.
Ketepatan prosedur pembuatan AJB oleh PPAT juga akan menjadi fokus utama pemeriksaan hakim. Hal ini penting untuk memastikan tidak ada unsur perbuatan melawan hukum yang terjadi selama proses transaksi berlangsung.
Adyanisa menjelaskan bahwa AJB sebagai akta autentik tetap memiliki celah untuk digugat. Gugatan dapat dikabulkan oleh hakim jika terbukti terdapat unsur penipuan atau kesalahan objek dan subjek dalam dokumen tersebut.
"Bisa (digugat ke pengadilan), jika ada unsur penipuan, salah objek atau pihak, dan tidak sesuai prosedur hukum," terang Adyanisa.
Sebagai akta autentik yang diterbitkan pejabat berwenang, AJB memang memegang kekuatan pembuktian atas apa yang tertulis di dalamnya. Namun, masyarakat perlu memahami batasan hukum dari dokumen tersebut dalam sistem pertanahan nasional.
AJB pada dasarnya bukanlah bukti kepemilikan tanah final yang tercatat secara resmi pada pendaftaran di Badan Pertanahan Nasional (BPN). AJB hanya berfungsi sebagai dokumen transaksi yang membuktikan terjadinya peralihan hak antar individu atau badan hukum.
Langkah krusial yang wajib dilakukan oleh pemegang AJB adalah mendaftarkan dokumen tersebut ke kantor pertanahan setempat. Pendaftaran ini bertujuan untuk menerbitkan Sertifikat Hak Milik (SHM) agar kepemilikan tanah tersebut tercatat dan diakui sepenuhnya oleh negara.
